토지보상과 토지수용에서 대토보상의 개념과 장단점

공익사업 토지보상에 있어서 대토보상이라는 개념과 그 장단점에 대해 알아보겠습니다. 대토보상이란, 공익사업으로 인해 토지를 잃은 소유자에게 동일한 용도와 면적의 다른 토지를 제공하는 방식의 보상입니다.  예를 들면 도로 확장으로 인해 농지를 잃은 농민에게는 다른 농지를, 주택을 잃은 주민에게는 다른 주택을 제공하는 것이죠. 다만 해당 사업내요에 따라서는 동일한 용도와 동일한 면적은 달라질 수 있습니다.

 

목차

 

1. 대토보상의 장점

•  토지 소유자의 재산권을 존중하고 보호합니다. 토지 소유자는 자신이 원하는 토지를 선택할 수 있으며, 토지의 용도와 가치가 유지됩니다.
• 공익사업의 진행을 원활하게 합니다. 토지 소유자가 보상에 만족하면, 공익사업에 협조하고 저항하지 않을 가능성이 높아집니다.
• 세금 혜택 : 대토 보상금은 양도 소득세 납부에서 일정부분 혜택을 받을 수 있습니다.
• 토지 개발 이익: 개발 이익을 고려할 때 현금 보상보다 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

2. 대토보상의 단점

•  보상 비용이 증가 또는 해당 공익사업의 수익성 저하가 있을 수 있습니다.
• 시행자 입장에서는 시행 결과로 토지를 줄 줄 경우 그 개발이익을 토지주와 공유하는 형태가 됩니다.
• 보상 토지의 적합성이 떨어질 수 있습니다. 보상 토지는 원래의 토지와  위치, 환경, 접근성, 인프라 등이 원래의 토지와 다르게 되므로 보상 토지의 적합성이 떨어질 수 있습니다.
• 보상금 증액 청구권 상실: 대토 보상을 선택하면 협의 단계에서 보상금 증액 청구권이 사라지는 단점이 있습니다. 즉 보상금 금액의 증감을 다툴 수 있는 기회가 사라질 수 있습니다.
• 또한 협의기간 중에 결정을 바꾸어 현금 보상으로 전환하려면 계약 후 1년이 지나야 가능하는등의 각 사업별 제한이 있을 수 있습니다.

 

3. 대토 보상의 주요 요건

1. 대지 분할 제한 면적 이상의 토지 양도 : 대토 보상을 받기 위해서는 건축법상 대지의 분할 제한 면적 이상의 토지를 사업 시행자에게 양도해야 합니다.
2. 대토 보상 대상자 우선 순위: 대토 보상 대상자는 각 대상자별로 우선순위가 있으며 해당 순위에 따라 대토를 배정받을 수 있으므로 이를 사전에 사업시행자에게 대토보상계획 전반에 대하여 면밀히 검토 해야 합니다. 
   • 1순위: 해당 사업 지구 내에 거주하는 분
   • 2순위: 부재부동산 소유자가 아닌 분
   • 3순위: 부재부동산 소유자

 

대토 보상과 현금 보상 중 어떤 것을 선택할지는 각각의 장단점을 면밀히 검토하고 보상대상 토지의 적정 가치를 고려해야 합니다. 특히 대토 보상은 미래의 개발 이익을 고려할 때 매력적일 수 있지만, 현금 보상도 고려해야 하는 선택 사항입니다.

 

이러한 장단점을 분석할 때에는 시행사의 대토 보상 규정 또는 기준을 사전에 검토 하시기 바랍니다.