장기미집행 도시계획시설 부지 매수청구와 잔여지 매수청구에 관한 법적 해석

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제47조는 장기미집행 도시계획시설 부지에 대해 매수청구권을 인정하고 있습니다. 이는 도시계획시설 결정 후 장기간 시설이 설치되지 않아 토지 소유자가 해당 토지를 기존 용도로 사용할 수 없게 된 경우, 소유자가 해당 토지를 관할 행정기관에 매도할 수 있는 권리입니다.

이 경우 해당 부지가 도시계획시설롤 편입될 경우 남은 잔여기가 있을 때에 해당 잔여지도 매수청구 대상이 될 수 있는지가 의문시 됩니다.

 

목차

 

즉, 도시계획시설 부지로 지정된 토지 외에 해당 부지의 주변 토지인 ‘잔여지’도 매수청구 대상에 포함되는지에 대해 의문이 생길 수 있습니다. 잔여지 매수청구가 인정되지 않는다면, 잔여지 소유자들은 해당 토지에 대해 매수청구가 거절되는 불이익을 받을 수 있습니다.

 

1) 장기미집행 도시계획시설 부지에 대한 매수청구권의 배경과 목적

• 법률 조항: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제47조 제1항에 따르면, 도시계획시설 결정 후 10년 동안 해당 시설의 설치가 이루어지지 않은 경우 해당 부지의 토지 소유자는 시·군·구청장에게 매수를 청구할 수 있습니다. 이 매수청구권은 토지 소유자의 재산권 보호를 위해 만들어졌습니다.
• 매수청구권의 필요성: 도시계획시설로 지정된 토지의 소유자는 토지를 기존 용도로 활용할 수 없게 되어 경제적 이용 가능성이 제한됩니다. 이로 인해 부동산의 자산 가치가 떨어지고 매도 또한 어려워지기 때문에, 매수청구를 통해 토지 소유자의 재산권을 보장하고자 하는 것입니다.

2) 잔여지 매수청구 배제?

• 제47조의 한정적 적용: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제47조 제4항은 “매수청구된 토지의 매수가격·매수절차 등에 관한 사항은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용한다”고 규정하고 있습니다. 하지만 이 조항은 매수청구 대상이 되는 ‘도시계획시설 부지’의 매수 절차와 가격 산정 방법에 관한 사항을 다루고 있을 뿐, 잔여지의 매수청구권까지 확장하는 내용을 포함하고 있지 않습니다.
• 잔여지 매수청구의 법적 근거 미비: 공익사업을 위한 토지 취득 시에는 공공시설이 들어서면서 남게 되는 잔여지에 대한 매수청구가 인정될 수 있습니다. 이는 해당 공익사업이 강제수용이 동반될 때 발생하는 경제적 불이익을 보완하려는 취지입니다.
• 반면, 장기미집행 도시계획시설 부지의 매수청구는 소유자의 재산권 제한을 보상하는 성격이므로, 공익사업의 잔여지 매수청구와는 다른 목적과 기준을 가지고 있습니다.

3) 공익사업 잔여지 매수와의 차이

• 공익사업 잔여지 매수의 특성: 공익사업에서의 잔여지 매수청구는 토지 소유자의 의사와 관계없이 소유권이 강제로 이전되는 경우, 남게 되는 토지의 경제적 가치 감소를 보상하려는 의미가 있습니다. 토지 소유자의 자유의사에 의해 매수청구를 하는 도시계획시설 부지와는 성격이 다릅니다.
• 장기미집행 도시계획시설 부지 매수청구의 특성: 이 경우에는 소유자가 강제로 소유권을 양도하는 것이 아니며, 토지의 소유권은 여전히 소유자에게 있습니다. 다만, 장기적으로 시설 설치가 지연됨으로 인해 토지 사용이 제한되거나 불편해진 상황에서 소유자가 매수를 청구하는 것으로, 잔여지의 매수청구까지 인정하는 것은 이 법률 조항의 목적을 넘어서는 해석입니다.

4. 실생활에서 주의할 점 및 조언

• 매수청구 대상 명확히 이해하기: 도시계획시설 부지로 지정된 토지 소유자는 해당 부지에 대해서만 매수청구가 가능하며, 부지 외 잔여지는 포함되지 않을 수 있습니다. 물론 이 부분은 어떤 판례등으로 확립된 것은 아니고 법적 해석에 불과합니다만, 매수청구를 신청할 때 대상 토지를 명확히 검토 하는 것이 중요합니다.

 

잔여지 매수 청구