토지보상 , 도로보상에서 도로와 논 사이의 보상금 갈등, 법원 판결과 그 의미

토지보상에서 어떤 도로가 도로로 편입되기 전의 용도로 보아야 하나, 현재 기준으로 도로로 보아서 헐값에 보상금이 산정된 사례가 있어 소개 해 봅니다. 이번 사건은 도시계획에 따라 수용된 토지의 보상금 산정 과정에서 발생했습니다.

 

구청에서는 해당 토지가 사도(도로)로 기능하고 있다는 이유로 도로로 평가하여 보상금을 산정했지만, 토지 소유자들은 이 토지가 '답'(논)으로서의 가치가 더 크다고 주장하며 더 높은 보상금을 요구했습니다. 이로 인해 소송이 제기되었습니다.

 

목차

 

 

1. 도로 보상금에 대한 법원의 판단

서울행정법원은 원고 일부 승소 판결을 내리며, 토지의 현실적 이용 상태와 지목 간의 차이를 고려해야 한다고 판시했습니다. 재판부는 해당 토지가 오랜 기간 불특정 다수인에게 통행용으로 제공된 것만으로 도로로서의 이용이 고착되었다고 볼 수 없으며, 토지가 '답'과 '사도'로 나누어 평가되어야 한다고 판단했습니다. 이로 인해 기존의 보상금 산정 방식이 부적절하다고 밝혔습니다.

2. 토지보상에서 이 판결의 의미

이번 판결은 도시계획에 따라 토지가 전환되더라도 이전의 이용 상황을 고려해 보상금이 산정되어야 한다는 점에서 중요한 의미를 가집니다.

 

토지가 '답'으로 평가될 경우 농지로서의 가치를 기준으로 보상금이 산정되며,

'사도'로 평가될 경우 도로로서의 가치를 기준으로 산정됩니다.

당연히 도로로 평가된 금액이 낮을 가능성이 큽니다.

 

법원은 이번 판결에서 현실적으로 도로로 이용되고 있지만, 지목상 '답'으로 등록된 토지를 '사실상의 사도'로 보아야 한다고 강조했습니다.

3. 사실상의 사도와 그 평가 기준

법원은 '사실상의 사도'라는 개념을 통해, 지목과 무관하게 실제로 도로의 기능을 수행하고 있는 토지를 어떻게 평가해야 하는지를 명확히 했습니다.  또한, 사도로 이용되는 토지의 보상에 대해 별도의 기준과 절차가 존재하며, 이는 도로로서의 실질적인 사용 여부를 반영하여 보상금액을 산정하는 방식입니다.

 

 

법원이 언급한 사실상의 사도:

• 법원은 현실적으로 도로로 이용되고 있으나, 지목상 '답'으로 등록된 토지를 '사실상의 사도'로 보아야 한다고 판시했습니다. '사실상의 사도'란, 지목과 무관하게 실제로 도로의 기능을 수행하고 있는 토지를 의미하며, 토지 보상 시 이와 같은 이용 실태를 반영해야 한다는 점을 강조한 것입니다.

 

4. 사도로 이용되는 토지의 보상 기준 및 절차

사도에 대한 평가 기준:

• 사도법에 따른 사도의 부지에 대한 보상평가는 인근 토지에 대한 평가액의 5분의 1 이내로 이루어집니다.
• 사실상의 사도의 경우, 인근 토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내로 보상액이 산정됩니다​.

사실상의 사도 정의:

• '사실상의 사도'란, 사도법에 의한 사도 외의 도로로서, 해당 도로가 도시·군관리계획에 의하여 도로로 결정된 후 도로로 사용되지 않은 경우를 제외하고 다음 중 하나에 해당하는 도로를 의미합니다:
  1. 도로 개설 당시의 토지 소유자가 자신의 편익을 위해 설치한 도로.
  2. 토지 소유자가 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로.
  3. 건축법 제45조에 따라 건축허가권자가 위치를 지정·공고한 도로.
  4. 대지 또는 공장용지 조성을 위해 설치한 도로​.

사도의 보상 절차:

• 사업 시행자는 사도의 부지에 대한 보상을 의뢰할 때, 해당 토지가 사도인지 여부를 명확히 결정하여 평가에 반영합니다. 사도인지 여부는 토지보상법에 따른 절차를 통해 사업시행자가 결정합니다​.

5. 향후 전망

 

사도법에 따른 사도의 부지에 대한 보상평가는 인근 토지에 대한 평가액의 5분의 1 이내로, 사실상의 사도의 경우 인근 토지의 3분의 1 이내로 보상액이 산정될 수 있습니다.

따라서 도시계획 변경에 따른 토지 이용의 변화를 어떻게 평가할 것인지에 대한 논란은 결국 지금처럼 소송까지 가는 경우가 많아질 듯 합니다.