공익사업 토지보상에서 잔여지와 잔여 건축물의 문제와 해결 방법

공익사업에 따른 토지보상 또는 토지수용 과정에서 일부토지만 해당 사업에 편입되고 남는 부지가 생겨날 수 있습니다. 잔여지와 잔여건축물은 공익사업에 편입되지 않고 남은 토지와 건축물을 의미합니다. 일견 말이 안되보이는데요 건물의 경우에도 그렇게 일부만 보상을 한다고 하는 경우도만 간혹 있기도 합니다. 

 

1. 잔여지와 잔여건축물의 문제

잔여지와 잔여건축물 소유자들은 이들이 당연히 분리되기 전보다 즉 예전에 비해 가치가 하락하였거나 쓸모 없어졌으므로 금전적 보상을 요구하거나 매수를 해 주어야 한다고 주장 해야 합니다.

다만 소유자의 선택에 따라 남는 토지으ㅟ 가치가 더 오를것으로 본다면 그냥 넘어갈 수도 있습니다.

 

잔여지와 잔여건축물은 다음과 같은 문제들을 안고 있습니다:

• 잔여지의 가치하락 : 잔여지의 가격이 하락하거나 다른 손실이 발생한 경우.
• 잔여지의 쓸모 없음 : 잔여지가 그 형상이 작아지거나 불규칙한 형태 등으로 인해 건축물을 건설할 수 없거나 현저히 어려운 경우.
• 잔여지의 접근 불가: 공익사업으로 인해 교통이 차단되어 사용이나 경작이 불가능한 경우.

 

2. 잔여지와 잔여건축물 해결 방법

잔여지 문제는 공익사업 중 주로 도로 공사에서 많이 나타나고 있습니다.

도로공사 외에 재개발등에서는 상대적으로 그리 큰 문제가 되지는 않고 있습니다.

 

그런 이유에서인지 재개발을 규정하고 있는 도시 및 주거환경정비법에서는 잔여지에 대한 별도의 규정을 마련하지 않습니다.

대신, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법)의 규정을 적용하여 이 문제를 해결합니다.

 

다음은 잔여지와 잔여건축물에 대한 해결 방법입니다:

가. 잔여지의 문제 해결

1). 잔여지 가치 하락 보상

잔여지로 남은 토지의 가치가 하락하거나,  해당 잔여지에 별도의 도로나 통로 교량 담장등 시설물 공사를 해야 해서 그 공사비에 대한  손실이 발생한 경우 해당됩니다.

이 경우, 공익사업의 시행사(또는 조합)는 그 손실을 보상할 의무를 부담하며, 잔여지 소유자와 협의하여 손실에 대해 합의하지 못할 경우 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있습니다.

2). 잔여지 매수청구

잔여지를 종래의 목적으로 사용하기 현저히 곤란한 경우 해당됩니다.

면적이 작거나 불규칙한 형태 등으로 인해 건축물을 건설할 수 없거나 건축이 현저히 어려운 경우, 또는 공익사업으로 인해 교통이 차단되어 사용이나 경작이 불가능한 경우를 포함합니다.

 

잔여지 소유자는 조합에 매수 청구를 할 수 있거나 관할 토지수용위원회에 수용 청구를 할 수 있습니다.

 

나. 잔여 건축물의 문제 해결

토지보상법에는 잔여건축물의 가치하락 보상( 제75조의2)에 관한 규정이 존재합니다.

잔여건축물의 가격이 하락하거나 다른 손실이 발생한 경우 해당됩니다.

이 경우, 잔여건축물의 가격 하락분과 보수비가 가격을 초과하는 경우 시행사(조합)은 해당 잔여건축물을 매수할 수 있습니다.

 

가치하락에 대한 별도의 감정평가를 통해 잔여지와 잔여건축물의 가치하락 금액이 결정되며, 소송에서도 이러한 감정 결과가 가치하락 금액으로 인정되는 경우가 많습니다.

 

잔여지 매수 조건과 기타 세부적인 사항은 아래 글에서 확인 가능 합니다.

 

토지보상 등 공익사업 진행으로 주택이 일부가 편입되고 남은 경우 잔여주택은?-잔여지 매수 기준 정리