토지보상에서 도로에 사용되는 토지 의 보상액 감가 산정과 판례

토지보상은 공익사업을 위해 토지를 수용하는 경우 사업시행자가 토지소유자에게 지급하는 금액입니다. 토지보상액은 토지의 위치, 이용상황, 개발가능성 등 다양한 요소를 고려하여 산정됩니다. 그중 현재 도로로 이용되고 있는 도로용 토지의 경우 주위 토지 가격보다 낮은 비율로 보상하는 경우가 있습니다.

 

이는 도로용 토지가 주위 토지보다 이용가치가 낮기 때문입니다.

예를 들어, 도로용 토지는 건축이 불가능하거나 건축에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 도로용 토지는 도로에 의해서만 이용이 가능하기 때문에 주위 토지만큼 다양한 용도로 이용할 수 없습니다.

 

도로용 토지의 보상은 사도법에 의한 사도와 사실상의 사도로 구분하여 산정됩니다.

 

1. 사도법에 의한 사도

"사도법" 이라고 하는 법에 의하여 설치된 도로를 말합니다.

사도법에서는 사도를

"도로법에 의한 도로와는 별도로 일반 공중의 교통에 제공하기 위하여 설치된 도로"로 정의하고 있습니다.

 

사도법에 의한 사도는,

소유자의 사적인 목적을 위해 사도법에 의한 설치한 도로로,

1) 「도로법」 제2조제1호에 따른 도로,

2) 「도로법」의 준용을 받는 도로

3) 「농어촌도로 정비법」 제2조제1항에 따른 농어촌도로

4) 「농어촌정비법」에 따라 설치된 도로

에 해당하면 제외합니다.

 

사도법에 의한 사도를 개설, 개축, 증축 또는 변경할 때는 관할 행정청으로부터 허가를 받아야 하며, 자연적으로 형성된 도로나, 소유자가 임의로 개설한 도로와는 다르며, 관할 행정청으로부터 미리 허가를 받을 경우 사용료 징수가 가능합니다.

토지보상법 시행규칙 제26조 제1항 제1호에서는

"「사도법」에 의한 사도의 부지는 인근토지에 대한 평가액의 5분의 1 이내"라고 규정하고 있습니다.

 

2. 사실상의 사도

사실상의 사도는 사도법에 따라 설치되지 않은 도로를 말합니다.

사실상의 사도 사실상의 사도는 사도법에 따라 설치되지 않은 도로를 말합니다. 사실상의 사도는 사도법에 따라 설치되지 않았기 때문에, 사도법에 따른 보상절차에 따라 보상되지 않습니다.

 

대신, 사실상의 사도는 감정평가에 따라 보상됩니다. 사실상의 사도의 보상액은 인근 토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내로 산정됩니다. 이는 사실상의 사도가 주위 토지보다 이용가치가 낮기 때문입니다. 

 

토지보상법 시행규칙 제26조 제1항 제2호에서는

"사실상의 사도의 부지는 인근토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내"라고 규정하고 있습니다.

 

그리고 같은 법  제 2항에서는

1) 도로개설당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로

2) 토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로

3) 「건축법」 제45조에 따라 건축허가권자가 그 위치를 지정ㆍ공고한 도로

4) 도로개설당시의 토지소유자가 대지 또는 공장용지 등을 조성하기 위하여 설치한 도로

 

위 유형 중 하나에 해당하는 경우 "사실상의 사도"로 본다고 규정하고 있습니다.

 

3. 도로보상 과정에서 현장 실무

도로 개설로 인한 토지보상 또는 일반적인 토지수용 과정에서

만약 현황이 도로로 사용되고 있는 경우

그 현황과 도로로 사용되기 시작한 시점, 도로로 사용된 근거등이 매우 중요한 쟁점으로 됩니다.

 

이에 따라 보상액이 큰 폭으로 달라지므로 주의하여 보아야 합니다.

4. 도로 보상 관련 참조 판례 요약

대법원 2013. 6. 13. 선고 2011두7007 판결

 

 " [1] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제26조 제1항 제2호에 의하여 ‘사실상의 사도’의 부지로 보고 인근토지 평가액의 3분의 1 이내로 보상액을 평가하려면, 도로법에 의한 일반 도로 등에 연결되어 일반의 통행에 제공되는 등으로 사도법에 의한 사도에 준하는 실질을 갖추고 있어야 하고, 나아가 위 규칙 제26조 제2항 제1호 내지 제4호 중 어느 하나에 해당하여야 할 것이다.

 

[2] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제26조 제2항 제1호에서 규정한 ‘도로개설 당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로’에 해당한다고 하려면, 토지 소유자가 자기 소유 토지 중 일부에 도로를 설치한 결과 도로 부지로 제공된 부분으로 인하여 나머지 부분 토지의 편익이 증진되는 등으로 그 부분의 가치가 상승됨으로써 도로부지로 제공된 부분의 가치를 낮게 평가하여 보상하더라도 전체적으로 정당보상의 원칙에 어긋나지 않는다고 볼 만한 객관적인 사유가 있다고 인정되어야 하고,

 

이는 도로개설 경위와 목적, 주위환경, 인접토지의 획지 면적, 소유관계 및 이용상태 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 판단할 것이다.

 

[3] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제26조 제2항 제2호가 규정한 ‘토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로’는 사유지가 종전부터 자연발생적으로 또는 도로예정지로 편입되어 있는 등으로 일반 공중의 교통에 공용되고 있고 그 이용상황이 고착되어 있어, 도로부지로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 표준적인 이용상태로 원상회복하는 것이 법률상 허용되지 아니하거나 사실상 현저히 곤란한 정도에 이른 경우를 의미한다고 할 것이다.

 

이때 어느 토지가 불특정 다수인의 통행에 장기간 제공되어 왔고 이를 소유자가 용인하여 왔다는 사정이 있다는 것만으로 언제나 도로로서의 이용상황이 고착되었다고 볼 것은 아니고,

 

이는 당해 토지가 도로로 이용되게 된 경위, 일반의 통행에 제공된 기간, 도로로 이용되고 있는 토지의 면적 등과 더불어 그 도로가 주위 토지로 통하는 유일한 통로인지 여부 등 주변 상황과 당해 토지의 도로로서의 역할과 기능 등을 종합하여 원래의 지목 등에 따른 표준적인 이용상태로 회복하는 것이 용이한지 여부 등을 가려서 판단해야 할 것이다."