토지보상 등 공익사업 진행으로 주택이 일부가 편입되고 남은 경우 잔여주택은?-잔여지 매수 기준 정리

토지보상 등 공익사업으로 주택의 일부만 편입되는 경우 토지와 달리 주택의 경우에는 웬만하면 "잔여주택" 에 대해서도 함꼐 편입해 달라고 요청하는 경우 들어주기도 하는데 이번 사례는 특이하게도 잔여지 아니 잔여주택 매수를들어주지 않은 사례가 있어 소개해 보며 아울러 잔여지 매수 기준도 함께 정리해 봅니다.

 

토지보상으로 토지 및 주택의 일부만 편입, 잔여지 잔여주택 매수청구?

 

국민권익위원회의 보도자료 요약.

사건 개요 및 토지보상 전문 윤행정사의 의견

 

ㄱ씨는 토지 185.8㎡와 그 땅에 건축된 연면적 122.2㎡의 주택에서 거주하고 있던 중 공원 조성사업에 ㄱ씨의 토지 104.3㎡와 주택 중 주방, 화장실, 보일러실이 편입.

 

 ㄱ씨가 보유하던 토지 81.5㎡와 주택 50.2㎡ 부분만 남게 되었다

 ㄱ씨는 남은 주택에서의 주거가 어렵다고 판단해 해당 지방자치단체에 전체 매수를 청구했다.

 

지방자치단체에서는 ㄱ씨의 토지 및 주택이 공원조성 사업에 편입되는 비율이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 잔여지 매수 요건을 충족하는지가 불명확해 전체 매수는 어렵다고 답변했다.

=> 이러한 지방자치단체의주장은 참 답답한 일이다.

 

ㄱ씨는 공원조성 사업으로 인해 주거 필수시설이 철거되고 방만 남게 돼 주거가 어려움에도 잔여지 및 잔여주택을 매수해 주지 않는 것은 부당하다며 국민권익위에 고충민원을 신청.

=> 사실 이러한 부분은 궂이 권익위 고충민원 까지 갈 필요가 없어보이기도 하는데 중요한 것은 세부적으로 지자체와 토지주간의 의사소통이 어떤 방식으로 진행됬는지에 따라 달라질 듯 하다.

 

이런 경우 1차적으로는 적정한 기한 내에 잔여지 또는 잔여주택의 매수 청구를 할 수 있다. 즉 권익위의 고충민원 까지 가지 않고 토지보상법(공익사업법) 자체적인 절차에 따른다 하더라도 일정 기한 이내에 매수청구를 할 수 있다.

물론 토지의경우 위에서 말한 잔여지 기준에  해당 되는지 요건을 좀 까다롭게 보기는 하고 있으나, 주택의 경우에는 실무상 그리 까다롭게 보는 것은 아닌 듯 한데...

토지주와 지자체간의 의사소통이 중요한 문제이며 법적 근거에 따라 매수청구를 요청하지 않은 듯 한 느낌도 든다.

 

국민권익위의 현장조사 결과

 

현재 해당 주택에는 ㄱ씨의 성인 가족 5명이 거주 중인데, 주방․화장실․보일러실 등 주거 필수시설은 철거되고 방만 남게 될 예정이었다. 

=> 이러한 정황만 보더라도 위의 잔여지 매수요건을 충족하는지가 불명확하다느느 지자체의입장이 잘 이해가 가지는 않는다.

 

가족이 정상적으로 거주하기 위해서는 주방 등을 설치해야 했다. 그런데 편입되고 남은 전체 면적(81.5㎡) 중 건물(50.2㎡)을 제외한 대지는 31.3㎡가 남아 있었고, 남아있는 대지는 삼각형 모양이어서 추가 건축이 어려운 상황이었다.

 

이에 국민권익위는 주거 필수시설을 설치하려 할 경우, 공간이 부족해 관련법에 저촉될 수 있고 삼각형 형상으로 인해 현실적으로 건축이 어려우므로 남은 토지와 주택 전부를 매수할 것을 권고했다.

=> 권익위에서 지자체에 권고하였다고 하므로 사후 진행 절차를 보아야 겠으나 일단 민원인 입장에서는 지해가 될 수 있을 듯 하다.

 

참고로 잔여지 매수 요건을 정리해 봅니다.

 

잔여지 매수 기준 (요약)

모 지방의 기관에서 사용중인 잔여지 매수 기준을 정리해 보았습니다. 이 기준은 일부 법령상의 기준이 포함되어 있으나 해당 시기별, 또는 사업 별로 다를 수 있으나 , 크게 보아서 같은 기준들을 따를 것으로 예상 되며, 이 러한 기준에 따라 사전에 검토할 필요가 있습니다.

법적 근거

ㅇ 「공익사업을위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제74조의 규정에 따르면 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 때에는 당해 토지소유자는 사업시행자에게 잔여지를 매수하여 줄 것을 청구할수 있으며, 잔여면적, 위치, 형상, 이용상황(용도)과 편입토지 면적과의 비교 등을 종합적으로 고려하여 잔여지 여부를 판단

 

1. 대지  및 잡종지

• - 잔여면적이「건축법시행령」에서 정하는 대지의 분할제한 면적 이하의 토지(주거지역 60㎡, 상업지역 150㎡, 공업지역 150㎡, 녹지지역 200㎡, 그 외 지역 60㎡)
• - 위의 면적 이상이더라도 부정형 등의 사유로 건축물 건축이 불가능한 경우
• - 공익사업으로 진출입이 차단되어 대지로서 기능이 상실되는 경우

2. 농지 (전, 답, 과수원)

• - 잔여면적 330㎡ 이하 토지
• - 농기계의 진입과 회전이 곤란한 정도로 폭이 좁고 길게 남거나, 부정형 등의 사유로 영농이 현저히 곤란한 경우
•   ※ 잔여지 형상이 사각형인 경우에는 폭 5m 이하, 삼각형의 경우에는 한 변의 폭이 11m 이하인 경우 부정형으로 봄
• - 진출입 또는 용배수가 차단되어 영농이 현저히 곤란한 경우

3. 임야

• - 잔여면적 330㎡ 이하의 토지
• - 급경사 또는 하천으로 둘러싸여 고립되는 등 진출입이 불가능하여 이용가치가 상실되는 경우

이와 관련한  실무 사례를 다른 블로그에서 참고로 올려 봅니다.

공익사업 토지보상 과 토지수용 시 남는 잔여지는? - 청주행정사 사무소 블로그