토지보상에서 건물등에 대한 이전비 보상 또는 가격 보상에 따라 소유권은 어떻게 되는가?

토지보상에서 보통 협의에 응하게 되면 정상적인 소유권 취득이 가능하나 건물등 지장물 보상의 경우 협의가 되지 않아 수용재결까지 가게되면, 그 재결 금액의성격에 따라 소유권 취득여부가 쟁점으로 되는 경우가 있어 그와 관련된 판례를 소개해 본다.

 

시행자의  소유권 취득 여부 대법원 판례

 

대법원 2022. 11. 17. 선고 2022다253243 판결 [건물인도]

【판시사항】

• 공익사업시행자가 사업시행에 방해가 되는 지장물에 관하여 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제75조 제1항 단서 제2호에 따라 이전에 소요되는 실제 비용에 못 미치는 물건의 가격으로 보상한 경우, 사업시행자가 해당 물건의 소유권을 취득하는지 여부(원칙적 소극) 
• 공유자 사이에 공유물을 사용·수익할 구체적인 방법을 정하는 것이 공유자 지분의 과반수로써 결정하여야 하는 공유물의 관리에 관한 사항인지 여부(적극)
• 과반수 지분의 공유자가 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용·수익하기로 정하는 것이 공유물의 관리방법으로서 적법한지 여부(적극)
• 공유 지분 과반수 소유자의 공유물인도청구를 그 상대방인 타 공유자가 민법 제263조의 공유물의 사용수익권으로 거부할 수 있는지 여부(소극)

 

【판결요지】

 

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’이라고 한다) 제75조 제1항은 “건축물·입목·공작물과 그 밖에 토지에 정착한 물건(이하 ‘건축물등’이라고 한다)에 대하여는 이전에 필요한 비용(이하 ‘이전비’라고 한다)으로 보상하여야 한다.

다만 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 물건의 가격으로 보상하여야 한다.

 

• 1. 건축물등을 이전하기 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우,
• 2. 건축물등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우,
• 3. 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우 라고 규정하고 있다.

 

이와 함께 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제33조 제4항, 제36조 제1항 등 관계 법령의 내용에 비추어 보면, 사업시행자가 사업시행에 방해가 되는 지장물에 관하여 법 제75조 제1항 단서 제2호에 따라 이전에 소요되는 실제 비용에 못 미치는 물건의 가격으로 보상한 경우, 사업시행자로서는 물건을 취득하는 제3호와 달리 수용 절차를 거치지 아니한 이상 보상만으로 물건의 소유권까지 취득한다고 볼 수 없다.

 

그리고 공유자 사이에 공유물을 사용·수익할 구체적인 방법을 정하는 것은 공유물의 관리에 관한 사항으로서 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 할 것이고, 과반수 지분의 공유자는 다른 공유자와 사이에 미리 공유물의 관리방법에 관한 협의가 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로, 과반수 지분의 공유자가 그 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용·수익하기로 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하다.

 

또한 공유 지분 과반수 소유자의 공유물인도청구는 민법 제265조의 규정에 따라 공유물의 관리를 위하여 구하는 것으로서 그 상대방인 타 공유자는 민법 제263조의 공유물의 사용수익권으로 이를 거부할 수 없다.

 

 

【전 문】

【원고, 상고인】 재단법인 **문화원 (소송대리인 법무법인(유한) )

【피고, 피상고인】 피고 

【원심판결】 서울남부지법 2022. 6. 24. 선고 2021나69521 판결

【주 문】 원심판결의 주위적 청구 중 인도청구 부분 및 예비적 청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울남부지방법원에 환송한다. 나머지 상고를 기각한다.

 

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 주위적 청구 중 퇴거청구 부분

원고는 원심판결 중 위 청구 부분에 관하여도 상고를 제기하였으나, 상고장이나 상고이유서에 이에 대한 불복이유의 기재가 없다.

 

2. 주위적 청구 중 인도청구 부분에 관하여

 

가. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘토지보상법’이라고 한다) 제75조 제1항은 “건축물·입목·공작물과 그 밖에 토지에 정착한 물건(이하 ‘건축물등’이라고 한다)에 대하여는 이전에 필요한 비용(이하 ‘이전비’라고 한다)으로 보상하여야 한다. 다만 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 물건의 가격으로 보상하여야 한다. 1. 건축물등을 이전하기 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우, 2. 건축물등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우, 3. 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우”라고 규정하고 있다.

 

이와 함께 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제33조 제4항, 제36조 제1항 등 관계 법령의 내용에 비추어 보면, 사업시행자가 사업시행에 방해가 되는 지장물에 관하여 법 제75조 제1항 단서 제2호에 따라 이전에 소요되는 실제 비용에 못 미치는 물건의 가격으로 보상한 경우, 사업시행자로서는 물건을 취득하는 제3호와 달리 수용 절차를 거치지 아니한 이상 보상만으로 물건의 소유권까지 취득한다고 볼 수 없다(대법원 2012. 4. 13. 선고 2010다94960 판결 참조).

그리고 공유자 사이에 공유물을 사용·수익할 구체적인 방법을 정하는 것은 공유물의 관리에 관한 사항으로서 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 할 것이고, 과반수 지분의 공유자는 다른 공유자와 사이에 미리 공유물의 관리방법에 관한 협의가 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로, 과반수 지분의 공유자가 그 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용·수익하기로 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하다(대법원 2002. 5. 14. 선고 2002다9738 판결).

또한 공유 지분 과반수 소유자의 공유물인도청구는 민법 제265조의 규정에 따라 공유물의 관리를 위하여 구하는 것으로서 그 상대방인 타 공유자는 민법 제263조의 공유물의 사용수익권으로 이를 거부할 수 없다(대법원 1981. 10. 13. 선고 81다653 판결).

 

나. 원심은 다음과 같은 이유로, 이 사건 건물의 과반수 지분권자인 원고의 소수 지분권자인 피고에 대한 주위적 청구 중 이 사건 건물 인도청구를 인용한 제1심판결을 취소하고, 위 주위적 청구와 예비적 청구인 이 사건 건물의 운영 및 관리업무에 대한 방해금지청구를 모두 기각하였다.

즉, 사업시행자인 서울특별시 **구청장이 ○○산근린공원조성사업을 위하여 2022. 2. 25. 서울 양천구 (주소 생략) 대지(이하 ‘이 사건 대지’라고 한다)와 그 지상의 이 사건 건물 등 지장물에 관하여 서울특별시 지방토지수용위원회로부터 수용재결을 받았고 2022. 4. 15.경까지 그 손실보상금을 전액 공탁하여 이 사건 대지 및 건물의 소유권을 원시취득하고 그 사용권을 취득함으로써 이 사건 건물에 관한 원고의 지분소유권, 사용수익권 등의 권리가 소멸하였다는 것이다.

 

다. 그러나 이 사건 건물에 관한 원고의 지분소유권 등의 권리가 소멸하였다는 원심의 판단은 아래와 같은 이유로 수긍하기 어렵다.

 

 

1) 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

   가) 원고는 불교 포교 등을 목적으로 설립된 재단법인이고, 이 사건 건물은 원고 소속 사찰로서 ‘△△사’라는 명칭을 사용하고 있는데, 원고가 이 사건 대지 전부와 이 사건 건물 중 20/21 지분을 소유하고 있고, 피고가 이 사건 건물 중 1/21 지분을 소유하고 있다.

   나) 원고는 2008. 2. 28. 피고를 △△사의 주지로 임명하였다가, 2020. 4.경 및 2020. 9. 10.경 피고에게 △△사의 주지 해임통지를 하였다.

   다) 한편 서울특별시 양천구청장은 ○○산근린공원조성사업(이하 ‘이 사건 사업’이라고 한다)의 사업시행자로서, 2020. 6. 18.경 이 사건 대지를 이 사건 사업을 위한 공원용지로 지정하여 고시(양천구고시 제2020-66호)하고, 이 사건 대지 및 건물의 수용 또는 이전을 위하여 원고 및 피고와 협의를 하였으나 협의가 성립되지 아니하자, 토지보상법 제30조에 따라 서울특별시 지방토지수용위원회에 재결신청을 하였다.

   라) 이에 서울특별시 지방토지수용위원회는 2022. 2. 25. 이 사건 대지를 수용하고 이 사건 건물, 불상 등 물건을 이전하게 하는 재결(이하 ‘이 사건 재결’이라고 한다)을 하면서 수용개시일을 2022. 4. 15., 손실보상금을 9,860,890,300원으로 정하였고, 서울특별시 양천구청장은 2022. 4. 15.경까지 이 사건 재결 보상금을 전액 공탁하였다.

 

2) 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 아래와 같은 이유로 원고는 이 사건 재결 및 손실보상금의 전액 공탁 후에도 이 사건 건물에 관한 20/21 지분권을 그대로 보유하므로, 과반수 지분권자인 원고는 공유물인 이 사건 건물의 관리행위로서 소수 지분권자인 피고를 상대로 이 사건 건물의 인도를 구할 수 있고, 피고는 이를 거부할 수 없다.

   가) 토지보상법 제75조 제1항은 건축물 등 지장물에 대하여는 이전비를 보상하도록 하되 건축물 등을 이전하기 어렵거나 건축물 등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 등의 예외적인 경우에는 건축물 등의 가격으로 보상할 수 있도록 규정하고 있다.

기록상 사업시행자가 이 사건 건물에 관하여 이전비를 보상하였는지, 가격을 보상하였는지 여부가 분명하지 않으나, 전자의 경우 이 사건 건물의 이전에 필요한 비용만을 보상하였고 후자의 경우 그 이전에 소요되는 실제 비용에 못 미치는 물건의 가격만을 보상하였을 뿐이므로 어느 경우라도 이 사건 건물의 소유권을 취득하지 못한다. 따라서 원고는 이 사건 건물에 관한 원고의 20/21 지분권을 그대로 보유한다.

 

나) 공유물인 이 사건 건물의 과반수 지분권자인 원고는 이 사건 건물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있고, 과반수 지분권자의 공유물인도청구는 공유물의 관리를 위하여 구하는 것으로서 그 상대방인 타 공유자는 공유물의 사용수익권으로 이를 거부할 수 없으므로, 소수 지분권자인 피고는 원고에게 이 사건 건물을 인도할 의무가 있다.

 

3) 그런데도 원심은 이 사건 재결 및 손실보상금의 전액 공탁에 따라 이 사건 건물에 관한 원고의 20/21 지분권, 사용수익권 등의 권리가 소멸되었다고 판단하였다.

이러한 원심의 판단에는 이전비 보상 또는 가격보상 재결에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 원고의 상고이유 주장은 이유 있다.

 

3. 예비적 청구에 관하여

원심판결의 주위적 청구 중 인도청구 부분에 관한 원고의 상고를 받아들이는 이상 예비적 청구에 관한 판단 부분 역시 더 이상 유지할 수 없게 되어 파기되어야 한다.

 

4. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결의 주위적 청구 중 인도청구 부분 및 예비적 청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 나머지 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.