토지보상에서 협의로 보상금 이미 받은 경우, 과도한 부족금 청구 사례

 

대법원 2012. 2. 23. 선고 2010다91206 판결 : 협의취득 매매계약 해석 및 매매대금 과부족금 문제

 

 

목차

1. 사건 개요

한국토지주택공사(LH)는 갑 등으로부터 공익사업을 위한 토지를 협의취득하면서 매매대금 과부족금에 대한 지급의무를 약정하였습니다. 이후 개발제한구역이 해제될 가능성이 있던 지역임에도 불구하고, 감정평가가 개발제한구역이 해제되지 않은 상태를 기준으로 이루어졌습니다. 이에 원고(토지 소유자들)가 매매대금 책정에 하자가 있다고 주장하며 추가 보상을 요구한 사건입니다.

2. 주요 쟁점

① 협의취득에서 채무불이행책임이나 매매대금 과부족금에 대한 지급의무를 약정할 수 있는지 여부

• 협의취득은 사법상의 계약이므로, 당사자는 채무불이행책임이나 매매대금 과부족금에 대한 지급의무를 약정할 수 있음.
• 매매계약의 해석은 문언의 내용, 약정 동기와 경위, 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고려하여 해석해야 함.
• 공익사업법의 공익적 특성과 강제수용의 가능성을 고려해야 함.

협의취득은 사법상의 법률행위이므로 당사자 사이의 자유로운 의사에 따라 채무불이행책임이나 매매대금 과부족금에 대한 지급의무를 약정할 수 있다.

 

다만 공익사업법은 공익사업의 효율적인 수행을 통하여 공공복리의 증진과 재산권의 적정한 보호를 도모하는 것을 목적으로 하고 협의취득의 배후에는 수용에 의한 강제취득 방법이 남아 있어 토지 등의 소유자로서는 협의에 불응하면 바로 수용을 당하게 된다는 심리적 강박감이 자리 잡을 수밖에 없으며 협의취득 과정에는 여러 가지 공법적 규제가 있는 등 공익적 특성을 고려하여야 한다.

 

② 감정평가의 적정성 및 매매대금 책정의 타당성

• 감정평가가 법령이나 통상적 평가지침을 따르지 않거나, 대상 토지의 특성을 반영하지 않은 경우 부당한 평가액으로 볼 수 있음.
• 본 사건에서는 개발제한구역 해제 가능성이 높았음에도 이를 고려하지 않은 감정평가는 중대한 하자로 판단됨.
• 법원은 감정평가가 한국토지주택공사 및 감정평가업자의 고의·과실·착오평가에 기인했다고 봄.

토지를 협의취득하면서 매매대금 과부족금에 대한 지급의무를 약정한 사안에서, 위 약정은 종전 감정평가가 관계 법령 또는 통상적 평가지침에 따르지 않거나 대상 토지의 현황과 특성을 제대로 반영하지 아니하여 부당한 평가액을 도출하였고 이것이 당사자 쌍방 또는 일방(그 의뢰를 받은 감정평가업자를 포함한다)의 고의, 과실 또는 착오에 기인한 경우에 적용되는데,  (중간생략) 감정평가에 개발제한구역이 해제되지 아니한 상태를 기준으로 이루어진 중대한 하자가 있고, 이는 공사 또는 그 의뢰를 받은 감정평가업자의 고의, 과실, 착오평가에 기인한 것

 

3. 대법원의 판단

• 개발제한구역 해제 여부를 고려하지 않은 감정평가는 중대한 하자
• 감정평가업자의 고의, 과실, 착오가 인정됨
• 공익사업법령에 따라 협의취득 계약에서 매매대금 과부족금 지급의무를 약정하는 것은 가능
• 결과적으로 한국토지주택공사는 부족금 지급의무를 부담해야 함
• LH(대한주택공사 후신)의 상고를 기각하고 원고들의 손을 들어줌

 

 

4. 판결의 의미 및 시사점

• 협의취득 계약에서 매매대금 조정이 가능하다는 점을 명확히 함.
• 감정평가의 정확성이 매우 중요하다는 점을 강조함.
• 공익사업법과 협의취득 계약의 특성을 고려한 계약 해석의 중요성을 보여줌.
• 토지 보상 과정에서 감정평가 결과를 철저히 검토해야 함.

5. 유사한 상황에서 실무적 대처 방법

• 협의취득 계약 체결 시, 감정평가가 토지의 현황을 정확히 반영했는지 확인.
• 매매대금 과부족금 지급의무를 명확히 명시할 것.
• 감정평가에 문제가 있을 경우, 즉시 이의를 제기하고 추가 평가 요청 가능.
• 공익사업법령 및 감정평가지침을 충분히 숙지하고, 계약서의 문구를 신중히 검토할 것.

 

이 판결은 토지 보상과 협의취득 과정에서 감정평가의 중요성을 강조한 사례로, 유사한 공익사업에 연루된 토지 소유자들에게 중요한 참고자료가 될 수 있습니다.