공익사업 토지수용 보상 협의요청서 반드시 따져야 할 3가지

공익사업으로 인해 개인이 소유한 토지나 건물이 수용 대상이 될 수 있습니다.

이런 경우 가장 먼저 마주하는 문서가 바로 ‘보상 협의요청서’입니다.

이는 단순한 협조 요청이 아닌, 법적 절차의 출발을 알리는 핵심 문서입니다.

협의요청서를 받고 어떤 선택을 하느냐에 따라 재산의 손익 차이가 생길 수 있습니다.

본 글에서는 보상 협의요청서를 받았을 때 반드시 고려해야 할 3가지 핵심 사항을 중심으로, 수용보상제도의 전반과 실무 전략까지 함께 정리합니다.

 

목차

1. 보상 협의요청서의 의미와 법적 성격

공익사업 시행자는 『공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률』(이하 ‘토지보상법’) 제28조에 따라 토지소유자에게 보상 협의를 요청할 수 있습니다. 이는 법률상 필수적인 절차이며, 협의가 성립하지 않을 경우 수용재결 신청으로 넘어가게 됩니다.

이 문서에는 다음과 같은 정보가 포함됩니다.

• 수용 대상 토지 또는 건물의 정보 (지번, 면적, 용도 등)
• 보상금 산정 기준 및 감정평가서 요약
• 보상금 지급 조건
• 협의 기간 및 회신 요청일

즉, 단순한 제안서가 아니라 ‘이 시점부터 수용 절차가 본격화된다’는 신호이자 기회입니다. 이 문서를 받은 토지소유자는 선택의 기로에 서게 되며, 어떤 결정을 하든 향후 법적 구제 가능성에 중대한 영향을 미칩니다.

2. ‘협의 보상’은 가격 흥정이 아닌 일방 제안

‘협의’라는 용어 때문에 보상금액에 대한 협상이 가능한 것으로 오해하는 경우가 많습니다.

하지만 토지보상법상 협의는 보상금의 액수 자체를 흥정하는 개념이 아닙니다.

사업시행자가 제시한 감정평가 금액에 대해 수용 여부만 결정할 수 있을 뿐입니다.

 

예를 들어, 보상금으로 5억 원이 제시되었다면 다음 두 가지 중 하나를 선택해야 합니다.

1. 보상금 5억 원을 수령하고 소유권을 이전하는 ‘협의’에 응한다.
2. 금액에 동의하지 않고 ‘이의신청’ 또는 ‘수용재결’을 통해 증액을 시도한다.

여기서 유의할 점은, 일단 협의에 응하면 모든 절차는 종료된다는 것입니다.

일단 시행자와 협의를 완료한 후에는 행정소송이나 재결신청을 통한 재검토가 불가능합니다.

다시 말해, 협의는 되돌릴 수 없는 ‘한 번의 기회’입니다.

3. 이의신청 또는 수용재결 가능성 검토

협의에 응하지 않을 경우, 토지소유자는 다음 단계인 ‘이의신청’ 또는 ‘수용재결’을 선택할 수 있습니다.

이 단계에서는 보상금 증액의 실질적 가능성이 핵심입니다. 무조건적인 이의신청은 의미가 없으며, 감정평가 논리에 따라 객관적으로 증액 여지가 있는지 면밀히 따져야 합니다.

 

여기서 보통 , 이의신청이나 수용재결을 하면 얼마나 가격이 올라요? 라고 질문들을 많이 하고계십니다.

그러나 이는 사전에 얼마나 오를지는 누구도 알 수 없습니다.

어짜피 감정평가를 다시 해야 하기 때문 입니다.

 

때로는 1% 미만의 미미한 금액만이 오를 수도 있고, 또 최초 감정평가가 평가상의 오류가 있을 때, 예를 들어 토지의 사용현황 또는 지목을 잘못 파악했다던가 하는 식의 오류가 있는 경우에는 많이 오르기도 합니다. 하지만 요즘 평가사님들은 그런 실수를 거의 하지 않으므로 그리 흔한 케이스는 아닙니다.

 

단지 얼마나 오를지는 알 수가 없다는 것 입니다.

 

이의신청이 유리한 경우:

• 보상금이 인근 거래가 또는 유사 사례에 비해 현저히 낮은 경우
• 평균가격 산정 시 누락된 지표(도로접면, 개별 공시지가, 상업성 등)가 있는 경우
• 주변 유사 물건이 이미 재결 또는 소송을 통해 보상금 증액 판정을 받은 사례가 있는 경우

반대로 이의신청이 불리하거나 무의미한 경우도 있습니다.

• 보상평가 기준이 법정 절차에 따라 정당하게 이루어진 경우
• 소유자의 주장 근거가 객관적 시장가치 반영 없이 정서적 불만에 불과한 경우

실무에서는 감정평가사의 분석 결과나 행정소송 판례 등을 통해 이의신청의 승산을 예측합니다.

필요하다면 사전 감정평가 자문을 받아 2~3곳에서 독립 평가를 진행하는 것도 추천됩니다.

4. 손해 없는 결정을 위한 대응 전략

협의냐 이의신청이냐는 단순 선택이 아니라, 객관적 자료와 실익 분석을 바탕으로 결정해야 합니다.

무조건 협의한다고 유리한 것도, 무조건 이의신청한다고 보상금이 오르는 것도 아닙니다.

 

따라서 다음과 같은 순서로 대응하는 것이 바람직합니다.

1. 보상 협의요청서를 수령한 후 감정평가서 내용 정독
2. 비슷한 지역, 유사 용도 부동산의 보상액 또는 시세 비교
3. 보상 전문가들과의 1차 자문 진행
4. 이의신청 또는 수용재결 가능성 여부 검토
5. 실익이 충분하다고 판단될 때 협의 미응답 → 이의신청

결론: 감정평가의 논리와 자료가 곧 협상의 무기

공익사업에 따른 보상은 개인 재산권에 직접적인 영향을 미치는 중대한 사안입니다. 한 번의 잘못된 결정은 되돌릴 수 없는 손해를 초래할 수 있습니다.

 

‘보상 협의요청서’를 받았다면 감정가가 과소 산정된 것은 아닌지, 이의신청을 통해 보상금 증액이 가능한지 반드시 검토해야 합니다. 이 과정에서 전문가의 의견을 충분히 참고하고, 협의 전 단계에서부터 철저한 자료 수집과 분석을 통해 대응 전략을 수립하시기 바랍니다.

 

이 글은 작성시점 기준이며, 정부 정책은 시점에 따라 변동 가능성이 있습니다. 또한 단순 정보전달이며 법적 해석이나 법적 판단을 제공하지는 않습니다.

 

추가적인 상담은 [1:1 상담게시판] 에서 가능 합니다.

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