공익사업에 따른 토지보상 토지수용에서 원소유자의 환매권 으로 권리찾기

공익사업에 따른 토지보상, 토지수용에서  해당 토지의 원 소유자에 대한 보상을 규율하는 '환매권'은 공익사업으로 인해 토지를 잃은 원 소유자가 특정 조건에서 해당 토지를 다시 매입할 수 있는 권리를 부여하고 있습니다. 이 글에서는 그 환매권과 관련하여, 그 조건과 범위, 실제 적용 사례에 대한 판례를 정리 하였습니다.

 

사례 판례 : 대법원 2010. 9. 30. 선고 2010다30782 판결

 

목차

 

1. 토지수용 환매권의 법적 기준과 요건

1.1. 환매권의 정의

환매권이란 공익사업으로 인해 토지가 수용된 원 소유자가, 토지가 더 이상 해당 공익사업에 필요하지 않게 되었을 경우, 일정 기간 내에 해당 토지를 원 소유자가 우선적으로 매입할 수 있는 권리를 말합니다. 이는 공익사업법 제91조에 근거를 두고 있습니다

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여기서 주의할 것은 공익사업의 범위 입니다.

 

공익사업법 제91조 제1항에서 언급된 ‘당해 사업’은 구체적인 공익사업을 의미합니다. 이는 토지의 협의취득 또는 수용의 목적이 되며, 사업 인정을 받을 때 특정되는 공익사업입니다.

1.2. 환매권의 행사 요건

공익사업법에 따르면, 환매권의 행사는 크게 두 가지 조건에서 가능합니다:

• 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 날로부터 1년 이내.
• 토지 취득일로부터 10년 이내에 토지가 필요 없게 된 경우.

여기서 한가지 더 보면 

필요 없게 된 때로부터 1년이 지났더라도 취득일로부터 10년이 지나지 않았다면, 환매권자는 적법하게 환매권을 행사할 수 있다는 의미로 해석함이 옳다고 법원은 해석하고 있습니다.

 

이러한 조건들은 환매권의 행사 가능성을 시간적으로 제한하며,

원 소유자는 이 기간 내에 환매권을 주장해야 합니다.

2. 토지보상 공익사업의 변환과 환매권

공익사업의 변환, 즉 사업의 폐지나 변경은 환매권의 발생과 직접적인 관련이 있습니다.

특히, 공익사업의 변환으로 새로운 사업이 시작될 경우, 원래의 사업 목적으로 취득된 토지가 더 이상 필요하지 않게 되면 환매권이 발생할 수 있습니다.

 

그러나, 만약 새로운 공익사업으로의 변환이 허용되는 경우에는 환매권이 발생하지 않습니다.

즉 새로 변경된 공익사업을 기준으로 다시 환매권 행사의 요건을 갖추지 못하는 한 환매권을 행사할 수 없고, 그 환매권 행사기간은 당해 공익사업의 변경을 관보에 고시한 날로부터 기산한다

 

따라서  적어도 새로운 공익사업에 관해서도 같은 법 제20조 제1항의 규정에 의해 사업인정을 받거나 또는 위 규정에 따른 사업인정을 받은 것으로 의제하는 다른 법률의 규정에 의해 사업인정을 받은 것으로 볼 수 있는 경우에만 공익사업의 변환에 의한 환매권 행사의 제한을 인정할 수 있다.

 

공익사업을 위해 협의취득하거나 수용한 토지가 제3자에게 처분된 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 토지는 당해 공익사업에는 필요 없게 된 것이라고 보아야 하고, 변경된 공익사업에 관해서도 마찬가지이므로, 그 토지가 변경된 사업의 사업시행자 아닌 제3자에게 처분된 경우에는 공익사업의 변환을 인정할 여지도 없다.

3. 실제 사례 분석

3.1. 지방자치단체의 학교 건립 사업

한 지방자치단체가 초등학교 건립을 목적으로 토지를 협의취득하였으나, 계획 변경으로 인해 해당 토지에 중학교를 건립하기로 결정했습니다.

이 과정에서 원래의 초등학교 건립사업이 폐지되거나 변경되었기 때문에, 원 소유자는 환매권을 주장이 가능할 수 있게 되었습니다.

3.2. 법원의 판결

이 사례에서 법원은 토지가 더 이상 원래의 공익사업에 필요하지 않게 되었다고 판단하고, 원 소유자의 환매권 행사를 인정하였습니다. 이는 공익사업의 목적과 내용, 토지 취득의 경위 등을 종합적으로 고려한 결과였습니다.

4. 환매권 관련 결론

공익사업과 관련된 토지 취득 및 환매권의 주제는 매우 복잡하며, 토지 소유자와 사업 시행자 모두에게 중요한 법률적 이해가 필요합니다.

환매권의 적절한 행사는 원 소유자의 재산권 보호와 공익사업의 원활한 진행을 위해 균형을 맞추는 데 중요한 역할을 합니다. 따라서, 관련 법률과 판례를 정확히 이해하고 적용하는 것이 필수적입니다.

 

결론은 환매권의 행사에 있어서는 그 토지가 해당 공익사업에 필요없게 된 사유 (사업의취소, 변경, 시행자의 변경등등) , 필요없게된 일시, 그리고 원 사업자의 보유기간 3가지 사항을 심도있게 검토 해야 합니다.