감정평가사의 평가가 높아서 높은 가격에 매수했다고 손해배상 청구한 사례에 관한 대법원 판례

이번에 소개하는 사례의  법적 쟁점은 감정평가사의 의무 위반, 감정평가액과 적정 가격 간의 차이, 손해배상 책임 인정 여부, 그리고 ‘현저한 차이’의 기준 등에 대한 다각적인 법리 해석에 초점이 맞추어져 있습니다. 관공서에서 감정평가사의 감정가에 매수를 했는데, 다른곳에 의뢰하니 더 싸게  평가되었다고 처음의 감정평가사에게  그 손해를 배생하라고 청구한, 조금은 특이한 사건 입니다.

1. 감정평가사의 성실 의무 위반 여부

지가공시및토지등의평가에관한법률 제9조에 따르면, 감정평가사는 의뢰받은 토지를 감정평가할 때, 유사한 이용 가치를 지닌 표준지의 공시지가를 기준으로 하여 평가 대상 토지와의 위치, 지형, 환경 등 여러 요인을 비교 평가하여야 합니다. 하지만 피고는 이 같은 기준을 따르지 않고 단순히 시세에 근거해 토지 가격을 평가했습니다.

• 법적 의무: 감정평가사는 법률에 명시된 절차와 방법에 따라 정확하고 신뢰할 수 있는 감정을 해야 할 성실 의무가 있습니다.
• 원심 판단: 원심법원은 피고가 이러한 성실 의무를 위반했다고 판단했습니다. 피고가 평가한 가격은 해당 토지의 공시지가와 비교하여 객관적 근거가 부족했으며, 그 결과 감정평가액에 과다한 오류가 발생했다고 보았습니다.

2. 감정평가액과 적정 가격 간의 차이

감정평가액과 적정 가격 사이에 현저한 차이가 있을 경우, 감정평가사는 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 이때 ‘현저한 차이’가 있는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다.

• 현저한 차이의 기준: 원심은 감정평가액과 적정 가격 간의 차이가 1.3배 이상일 경우 ‘현저한 차이’가 있다고 보았습니다. 구체적으로, 피고가 평가한 가격은 1,234,805,000원이었고, 제1심 감정인의 적정 가격은 961,323,000원이었으며, 두 가격 간 차이는 약 1.28배였습니다.
• 대법원 판단: 대법원은 단순히 1.3배라는 격차만으로 ‘현저한 차이’를 판단할 수 없다고 보았습니다. 감정평가사가 평가한 금액과 적정 가격 간의 차이는 개별 사건마다 다르게 판단되어야 하며, 특히 피고가 감정평가를 진행할 때의 과실 여부가 중요한 요소로 작용한다고 판단했습니다

3. 손해배상 책임 인정 여부

이 사건에서 원고는 피고의 부당 감정으로 인해 적정 가격보다 더 높은 금액으로 토지를 매수하게 되었다며 손해배상을 청구하였습니다. 이를 위해서는 피고의 감정평가로 인해 원고에게 실질적인 손해가 발생했음을 입증해야 했습니다.

• 원심 판단: 원심은 피고의 감정평가가 부실하더라도 그로 인해 원고가 실질적인 손해를 입었다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 피고의 평가액이 적정 가격보다 높았지만, 그 차이가 법이 허용하는 범위 내(1.3배 이하)에 속하므로, 피고에게 손해배상 책임을 물을 수 없다고 본 것입니다.
• 대법원 판단: 대법원은 원심이 1.3배 차이만을 기준으로 손해배상 책임을 부정한 것은 잘못된 법리 해석이라고 보았습니다. 피고가 고의 또는 중대한 과실로 감정평가를 부당하게 수행했다는 점이 인정되면, 평가액과 적정 가격 사이의 차이가 현저하지 않더라도 손해배상 책임이 발생할 수 있다고 판단했습니다. 이는 피고의 감정평가 과정에서 성실의무를 위반한 것이 손해 발생의 주요 원인으로 작용했기 때문입니다.

4. 한국감정원의 사후 평가 및 그 적법성 여부

한국감정원이 감사원의 의뢰를 받아 감정평가한 결과는 795,370,000원이었습니다. 원고는 이 평가 결과를 토대로 피고의 평가가 부적정하다고 주장하였으나, 법원은 이를 배척하였습니다.

• 대법원 판단: 한국감정원의 평가가 정식 의뢰에 따라 이루어진 것이 아니라 감사원의 요청으로 작성된 보고서에 불과하고, 이 평가서에서 표준지와 평가 대상 토지 간의 비교 평가 과정이 명확하게 드러나지 않았다는 점을 들어, 이 평가 결과는 적법한 감정으로 볼 수 없다고 판단하였습니다.

5. 제1심 법원 감정 결과의 적정성

제1심 법원은 감정인을 통해 이 사건 토지의 가격을 961,323,000원으로 감정하였습니다. 그러나 이 감정 결과 역시 완벽한 것으로 보기 어려웠습니다.

• 대법원 판단: 제1심 법원의 감정인이 선정한 표준지와 이 사건 토지 간의 비교 평가에서 명백한 오류가 발견되었습니다. 예를 들어, 토지 일부가 도시계획시설 도로에 접해 있지 않음에도 불구하고 접해 있다고 평가한 점 등이 문제로 지적되었습니다. 따라서 이 감정 결과도 지가공시및토지등의평가에관한법률의 기준에 따른 적법한 평가로 보기 어렵다고 판단하였습니다.

6. '현저한 차이'의 기준에 대한 법리 오해

대법원은 원심이 ‘현저한 차이’의 기준을 1.3배라는 단일 수치에 의존하여 판단한 것은 법리 오해라고 지적했습니다. ‘현저한 차이’는 구체적인 사안과 상황을 종합적으로 고려해 탄력적으로 판단해야 하며, 단순히 감정평가액과 적정 가격 간의 수치적인 차이만으로 판단할 수 없다고 보았습니다.

결론 및 파기 환송

대법원은 피고가 감정평가 과정에서 법적 기준을 준수하지 않았고, 성실 의무를 위반한 점을 인정했습니다. 따라서 원심 판결은 이러한 법리 오해로 인해 잘못된 판단을 내렸다고 보고, 사건을 다시 심리·판단하도록 서울고등법원으로 환송하였습니다.

관련 판례

대법원 1997. 5. 7. 선고 96다52427 판결