토지수용 양도소득세 계산 기준과, 수용아닌 협의 로 넘겨도 토지보상금 세금 과세 대상으로 양도세 감면 여부 확인해 보기.

토지보상금을 받으면 그 과정이  협의에 응하지 않아 강제로 토지수용 재결 과정을 거치더라도 이는 양도로 보아 양도소득세 부과 대상이므로 양도소득세를 계산 해서  납부 해야 합니다.  간혹 토지도 강제수용당하는데 양도세 까지 내야 하는가 하는 불만을 많이 접하지만, 강제수용이라도 부동산을 양도한 것으로 모므로 양도세 대상 입니다.

단 협의 양도가 아닌 수용재결로 양도(당한?)한 경우에는 취득한지 2년이 넘었다면, 토지수용 양도소득세 감면 을 받을 수 있습니다.

 

양도일 판단 기준

그러면 양도 기준일 즉 양도한 날을 어떻게 보아야 하는 문제가 발생 합니다.

 

결론부터 말하면 대금을 받은날 기준이 아닙니다.

물론 협의로 보상금을 받고 양도한 경우에는 대금을 받고 양도 관련 서류를 넘겨준 날이 기준이 맞습니다.

 

그러나 , 협의가 아닌 수용재결로 넘어간 경우가 좀 복잡 합니다.

수용재결로 토지가 넘어간 경우에는

1) 대금을 청산한날,

2) 수용개시일(수용재결서에 표기된 수용기준일)

3) 소유권이전등기 접수일

 

중에서 가장 빠른날을 양도한 날로 봅니다..

보통 수용재결과정에서는 토지보상 손실보상금을 받지 않아 수용재결로 넘어간 경우 이므로 , 수용재결 이후에도 보상금을 찾아가지 않아 시행사에서는 공탁을 하는 경우가 있습니다. 

이렇게 공탁을 하는 경우에는 2)번의 수용재결일이 가장 빠른날이 될 확률이 높습니다.

 

다만 수용재결이 확정이 되었으나 수용재결서에 게재된 재결기준일 이전에 보상금을 공탁하기전에 찾아가는 경우에는 그 찾아가는 날이 가장 빠른날이 되겠네요.

 

그러나 토지보상금을 공탁한 이후에도 찾아가지 않고, 보상 대상 토지에 대한 소유권관련한 소송이 진행 될 경우에는 관련 소유권관련 판결이 확전된 날이 기준이 됩니다.

 

 

 

수용재결로 양도한 경우 양도세감면 특례

 일종의 강제수용 절차인 수용재결로 양도한 경우 현금보상의 경우 10% 정도의 양도세 감면 특례가 적용됩니다.

현금보상이 아닌 채권보상의 경우에는 좀 더 많은 감면 비율이 정해져, 일반채권은 15%, 3년만기 채권은 30%, 5년 만기 채권은 40% 의 감면율을 보여 주므로 당장 급한 내용이 아니라면 4년 만기의 채권도 검토해 볼 실익이 있습니다.

 

단 수용재결에 따른 양도세 감면의 비정상적 특혜를 방지하기 위하여 일부 예외조항을 두고 있으며 해당 부동산의 취득 시기가 당해 공익사업의 사업인정 고시일 로부터 2년 이내에 취득한 토지는 제외 입니다. 즉 2년 이전부터 미리부터 취득한 토지를 대상으로 합니다.

 

토지의 경우 비사업용 토지에서 제외되는 요건

토지의 경우 해당 토지가 비사업용토지에 해당 될 경우 높은 양도세율을 적용 받는에 여기서도 공익사업에 따른 양도일 경우 비사업용토지에서 제외해 주는 특례가 있습니다.

 

단 당해 공익사업의 사업인정 기준일이 2021.5.3 이전 인 경우에는 소급하여 2년 이전에 미리 취득한 토지여야 하며, 

사업인정 기준일이 2021.5.3. 이후에 해당되는 사업 에서는 5년 이전부터 취득하여 보유했던 토지에 한해서 비사업용 토지로 인정해 줍니다..

참고로 사업인정 기준일이 2006.12.31. 이전인 공익사업의 경우에는 (그 당시 인정받은 사업이 아직 진행중인 사업이 있을지 모르겠으나) 몃년전이라는 요건 없이 그냥 제한 없이 비사업용 토지로 인정해 줍니다.. 

 

이와 관련 언론기사가 있어 관련 내용을  참고로 올립니다. 다만 이 블로그 글이나 언론기사 모두 세금 제도가 수시로 바뀌고 있으므로 최근의 내용이 아니면 바뀐 세법과 다를 수 있으므로 이를 감안하고 언론기사를 검토 바랍니다.

 

https://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2022/03/28/2022032801958.html

토지보상금 받을 때 이런 세금도 내야 한다고?