공익사업 시행 보상 기준일 이전에 매매계약을 체결한 경우 수용재결 대상이 되나?

토지보상 업무를 진행 하며 여러가지 법적 쟁점을 보고 있으나 공익사업의 사업인정 기준일 (고시공람일) 이 있기 전이 사전에 매매계약이 체결된 경우 이 토지가  협의가 이루어지지 않았을 떄에 최종적으로 수용재결 대상이 되는지 여부 이다.

 

관계자분중 하나가 이 언론기사를 보여주며 자기주장을 하고 있는데 나름 해석하는 방법이 조금 다를 수 있어 보이기에 요첨과 그 논점을 정리해 본다.

 

아래 내용은 기사 요약이며 요약된 내용에 필자의 의견을 토를 달아 보았다. 다만 요약본이 아닌 기사 원문을 보려면 운문을 확인할 수 있다. (원문보기)

 

1. 문제의 제기 

 

재개발정비사업에서, 사업시행자는 토지등소유자의 동의율(75%)을 충족시키기 위해 사업구역 내 토지등소유자와 해당 토지 등에 관한 매매계약을 체결하고, 또한 사업 초기에는 자금조달이 이뤄지지 않으므로 매매계약의 잔금 지급 기일을 금융기관 대출 이후로 미뤄 두곤 한다.

 

이 때 금융기관의 대출을 의도적으로 늦춘다던가, 대출이 이뤄졌음에도 잔금을 제때 지급하지 못해 매매계약을 체결한 토지등소유자와 매매계약의 이행에 관한 분쟁이 발생한 경우

사업시행자는 위 매매계약을 체결한 토지 등을 수용재결로써 취득할 수 있을까?

 

위와 같이 이미 매매계약을 체결했으나 분양에는 응하지 아니하고 매매대금만을 지급받고자 하는 토지등소유자가 있는 경우 해당 토지 등에 관한 수용재결 처분의 효력이 문제된다.

 

2. 관련 법규

토지보상법에 따른 수용재결의 대상 토지보상법은 사업시행자로 하여금 사업인정 전 토지 등을 취득하는 방법과 절차를 규정(제14조 내지 제17조)하고, 사업인정 전 토지 등 취득에 관한 협의가 이뤄진 경우에는 재결을 신청할 수 없음을 전제로 ‘협의가 성립되지 아니하거나 협의를 할 수 없을 때’ 비로소 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있도록 규정하고 있다(제28조).

 

즉, 시행자가 그 사업에 필요한 토지 등을 취득하는 절차로

1.  협의에 의한 토지 등의 취득과정
2.  사업인정고시(재개발사업의 경우 사업시행인가)
3.  토지 등에 관한 재결 전 협의취득과정
4. 재결에 의한 취득과정(수용재결)

을 거치도록 규정하고 있는데,

 

위 절차 중 마지막 단계인 토지 등의 수용을 위한 재결은 협의가 성립되지 않거나 협의를 할 수 없는 경우에 한해 비로소 행해질 수 있다(정기상, 「공용수용과 손실보상법 실무연구」, 2017, 유로출판 등 다수 서적 참조).

 

3. 관련판례

 

또한 토지보상법상 협의취득은 토지수용과 달리 사업시행자가 사경제주체로서 행하는 사법상의 매매 내지 사법상의 계약의 실질을 가진다고 보는 것이 대법원판례이다. (대법원 2004. 9. 24. 선고 2002다68713 판결 등) (헌법재판소 2016. 12. 28.자 2004헌마38 결정)

 

사업시행자와 토지등소유자 사이에 체결한 매매계약은 그 계약 내용의 이행에 따라 토지 등의 소유권을 유효·적법하게 취득할 수 있으므로, 계약의 이행 문제만이 남은 것이지, 공익사업의 시행을 위해 강제로 수용할 수 없다고 보는 것이 타당하다.

=> 이 부분에서는 개별적 상황에 따라 달리 보아야 함에도 너무 일반화 시킨 듯 한 문제점이 있어 보인다. 즉 계약 이행이 정상적으로 된다면 아무 문제가 없겠으나 이런 것이 쟁점으로 까지 오게 되면은 당연히 계약 이행이 이루어지지 않은 상황 이었을 테고, 따라서 계약이행이 안된 책임소재에 따라서 달리 보아야 할 상황이지 강제수용이 어렵다고 일반화 하는 것은 문제가 있어 보인다.

위 기사의 변호사님은 최근 법원의 판례를 예로 들었다

 

‘토지보상법에 의한 손실보상 협의는 사법상 계약의 실질을 갖는다는 점’,

‘협의가 성립된 토지 등에 대해는 수용재결을 할 수 없다는 점’을 전제로, “만약 위와 같은 매매계약이 토지보상법에 따른 손실보상 협의에 관한 제반 절차를 밟아야 비로소 유효하다고 본다면,

사업시행자로서는 사업인정을 받기 위해 사전에 토지소유자와 매매계약을 체결했다가 사업인정을 받은 후 자신이 준수해야 할 절차의 하자를 이유로 협의 성립을 부정하며 수용재결을 신청할 수 있게 되는 등 사업시행자가 사법상 매매계약과 수용재결의 두 가지 방법 중 하나를 마음대로 선택할 수 있게 되므로, 공익사업의 효율적인 수행을 통해 공공복리를 증진시키고 재산권을 적정하게 보호하려는 토지보상법의 입법 목적, 토지보상법이 사업시행자로 하여금 보상협의를 함에 있어서 성실의무를 규정하고 있는 점 등에 비춰볼 때, 허용할 수 없다”고 판단한 바 있 다[부산고등법원 2018. 4. 4. 선고 2016누11905 판결(확정)].

 

4. 결론

위 판례의 경우에는 사업시행자가 고의로 계약의 이행을 거부 또는 불가하다는 사유를 든다는 전제하에 성립하는 판례이다.. 앞서 언급했듯이 계약이행이 되지 않은 책임이 누구에게 있느냐에 따라 정반대의 해석이 가능할 수도 있는 사례 인 것 이다.

 

위 기사는 공익사업에 따른 토지보상과정에서의 여러가자 쟁점중에서 좀 특수한 사례이기는 하나,관계자가 자신의 주장의 증거로 내놓은 안임에도 개별적 사례에 따라서는 달리볼 소지가 있어 정리해 본다.