공익사업이라고 인정 받은 사업을 국가나 지자체가 하는 경우와 , 민간 시행자가 하는 경우도 마찬가지로 토지수용권이 발동 될 수 있다. 여기서의 토지수용권은 토지보상 과정에 따른 협의 토지보상절차를 진행 한 후 협의가 성립되지 않은 경우 강제 수용할 수 있는 수용권을 줄 수 있으며 이는 시행자가 민간사업자라고 하여도 마찬가지라 할 수 있다.
이 때 협의 이후에 강제 수용하는 토지수용 절차 에서는 협의 때와 달리 다시한번 보상금 산정을 위한 감정평가를 진행한다.
1. 보상금 산정과 개발이익 배제 원칙
여기서 문제는 협의 보상이나 수용보상 모두 토지보상법에서는 해당 공익 사업의 시행을 원인으로 하는 토지 등의 가격의 변동에 대해서는 이를 고려하지 말아야 한다고 규정하는 점이다.
이러한 개발이익 배제 원칙은 헌법재판소에서도 위헌이 아닌 정당한 보상이라고 결정하고 있다.
따라서 간혹 의견제출이나 이의신청 등을 할 때에
이 사업(해당 공익사업)이 소문이 나고 이동네 땅값이 얼마나 올랐는에 보상금이 이것밖에 안되냐는 등의 증액 주장은 아무런 근거가 없는 것이다.
2. 단계별 절차 - 협의단계
처음에 공익사업이 동네에서 소문이 나면 아직은 소문 단계이고 정식 고시공고가 나기에는 시간이 걸린다.
사업 시행 주체에 따라 달라지겠지만 가장 빠른 것은 국가가 하는 도로 등의 사업이며, 그다음 지자체의 사업, LH등 공기업 정도의 순서로 그 신속성이 다른 것으로 보여진다.
주의할 것은 재개발 사업과 도시개발사업, 산업단지 사업등에 있어서 그 시행자가 민간인 경우에는 시간이 매우 오래걸리기도 한다.
협의단계에서 정힉 고시공고가 나면 보상계획열람공고가 뜰 것이며, 그 전후부터 토지 소유주 입장에서는 신경을 써서 준비를 하여야 한다.
물건조사나 협의 평가 단계에서 자신의 주장을 논리적으로 준비 하여야 한다.
3. 단계별 절차 - 수용단계
토지보상 절차에서 협의가 이루어지지 않으면 사업시행자는 공익사업에 따른 수용권한을 발동해서 수용재결신청을 할 수 있다. 물론 사안에 따라서는 토지소유자가 지지부진한 수용절차를 빨리 해달라고 하며 조속 수용신청을 할 수도 있긴 하다.
협의되지 않으면 사업 시행자는 토지수용위원회에 수용 재결을 신청하고 이후 토지수용위원회의 수용 재결이 있으면 보상금의 지급(또는 공탁)을 조건으로 수용 개시일에 토지 등에 관한 권리를 원시 취득하므로 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 이와 동시에 소멸한다.
수용 대상자는 원칙적으로 수용 개시일까지 해당 토지나 물건을 사업 시행자에게 인도하거나 이전해야 하는데, 만일 인도 또는 이전에 응하지 않으면 차임 상당의 부당 이득 반환 의무가 발생한다.
이러한 부당이득에 관한 소송을 그리 심각하게 여기지 않고
그냥 버틴다고 하는 소유주들이 많으나
그냥 버틴다고 해결되는 것은 하나도 없다는 점을 주의 하여야 한다.
다만 토지와 지장물에 관한 수용 보상금이 지급(또는 공탁)됐더라도
대상자가 주거 이전비 등을 지급받지 않았다면
지급받기 전까지는 인도 의무와 부당 이득 반환 의무가 없다는 최근 대법원의 판례가 있다.
하지만 이는 주거이전비의 대상에 국한 한 것으로 이 판례의 사례는 매우 드문 사례라 할 수 있다.
4. 단계별 토지수용 절차 - 이의신청 또는 행정소송
토지보상 절차를 진행 한 후 강제로 토지수용 절차에 따른 수용 재결에 불복이 있으면 해당 지방토지수용위원회를 거쳐 중앙토지수용위원회에 이의 신청을 할 수 있다.
이의신청과 행정소송에서 선택적으로 할 수 있으나 실무에서는 이의신청을 하고 행정소송을 하는 것을 추천한다.
물론 그에 따른 시간이 더 소요되는 것은 당연하다.
이의신청은 토지수용에 따른 수용재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 이의 신청서를 제출해야 하고 이의 신청 기간을 도과한 이의 신청은 부적법하므로 각하 대상이다.
이의신청이 들어오면 중앙토지수용위원회는 다시 평가한 금액으로 보상금을 변경한다. 이때에 하는 평가를 약식으로 이의평가라고들 한다.
참고할 것은 불이익 변경 금지 원칙이 적용되므로 애초에 보상금보다 적게 평가된 경우가 간혹 있는데 이 경우는 감액된 보상금이 아닌 원래의 보상금을 지급하게 되어 있다
단 이의신청의 신청자가 시행자로써 보상금이 많다는 이유로 시행자가 이의신청을 할 경우는 감액될 가능성이 있다.
5. 단계별 토지수용 절차 - 행정소송
수용 재결서를 받은 날로부터 90일 이내에 바로 행정 소송을 제기할 수는 있으며. 사전에 이의 신청을 거친 때에는 이의 재결서를 받을 날로부터 60일 이내 행정 소송을 제기할 수 있다.
이의 재결과 행정 소송을 동시에 진행하는 경우도 종종 있으며 이 경우 실무에서는 재판부가 이의신청에 따른 이의재결 결과가 나올 때까지 재판을 보류하고 이의 재결 결과 이후에 재판을 진행할 수 있다.
행정소송에서는 피고가 누구인지를 명확히 밝혀야 하는데 사안별로 피고가 다를 수 있다.
수용 재결의 취소를 구하는 경우에는 수용 재결 처분을 한 해당 토지수용위원회가 피고,
이의 재결 자체의 고유한 위법을 이유로 취소를 구하는 경우에는 이의 재결 처분한 중앙토지수용위원회를 피고,
보상금의 증액을 구하는 경우에는 사업 시행자를 피고로 해야 한다.
중여한 것은 이러한 전체적인 절차 보다는 개별적으로 토지소유주 자신이 협의에 응할 것인지, 여부를 여러가지 각도에서 검토해 보고, 각 단계별 의견제출, 협의요청에 대한 대응, 자신의 주장 정리, 주변 매매사례 파악등 토지주가 할 일이 많은 것이 사실이다
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