주거용이 아닌 건축물의 주거이전비 보상 대상 여부와 잔여지 가치하락 보상 여부 법원 판단

지난번 글에서는 임의로 주거용으로 개조하여 거주한 세입자의 주거이전비를 다루었는데요, 이번 사례도 유사하지만  조금 다른 내용 입니다. 이번 판례에서 대법원은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 공익사업법)과 그 시행규칙에 따라 주거이전비를 보상하는 요건을 다음과 같이 판단했습니다.

목차

• 공익사업법 제78조 제5항, 제9항: 공익사업으로 주거용 건물이 편입될 경우, 거주자에게 주거이전에 필요한 비용을 보상하도록 규정하고 있습니다. 이 법은 주거용 건물에 대한 보상 기준을 명확히 하고 있으며, 주거이전비는 국토해양부령에서 정한 기준에 따르도록 합니다.
• 공익사업법 시행규칙 제24조, 제54조 제1항: 이 규칙은 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자에게 주거이전비를 보상하도록 명시하고 있습니다. 그러나 ‘무허가 건축물 등’의 경우 주거이전비를 지급하지 않으며, 여기서 무허가 건축물이란 관계 법령에 따른 허가나 신고를 받지 않고 건축된 건축물을 뜻합니다.

대법원의 해석은, 건물이 주거용이 아닌 다른 용도로 허가를 받거나 신고된 상태에서 주거용으로 임의 사용한 경우는 주거이전비 지급 대상이 될 수 없다는 것입니다. 즉, 건물이 허가 없이 주거용으로 변경되었다면 주거이전비 지급 기준인 ‘주거용 건축물’에 해당하지 않는다는 해석입니다.

 

주목할 점은 원심에서는 실질적으로 주거용으로 사용한 경우에는 주거이전비 요건이 충족된다고 보았는데 대법원에서 이를 뒤집었다는 점 입니다.

원심의 판단과 대법원의 판단 차이

• 원심(서울고법 2012. 12. 7. 선고)에서는 건물이 편입될 당시 적법한 용도변경 허가나 신고 없이 주거용으로 사용 중이었으나 이후 용도변경 허가 또는 신고를 받은 경우 예외적으로 주거이전비 지급 요건을 충족한다고 보았습니다.
• 대법원 판단: 반면, 대법원은 용도변경 허가를 받지 않은 주거용 사용은 적법한 주거용 건축물로 볼 수 없으며, 따라서 ‘무허가 건축물 등’에 해당한다고 보았습니다. 즉, 임의로 주거용으로 사용 중이었더라도 허가를 받지 않은 건물은 주거이전비 보상을 받을 수 없다고 판결하여, 원심 판단에 법리적 오해가 있음을 지적하고 원심판결을 파기했습니다.
• ① 이 사건 사업에 대하여 2009. 7. 10. 사업의 인정·고시가 이루어졌고, 이에 따라 원고 소유의 이 사건 제1, 2토지와 이 사건 건물 중 일부가 이 사건 사업구역에 편입되었으며, ② 이 사건 건물 2층의 공부상 용도는 1992. 11. 16.부터 2005. 6. 19.까지는 단독주택이었으나 2005. 6. 20.부터 2009. 8. 20.까지는 제2종 근린생활시설(사무실)이었고 2009. 8. 21. 원고의 신고에 따라 다시 단독주택으로 변경되었다는 것이다.
  
  이러한 사실관계를 앞서 본 규정들과 법리에 비추어 보면, 이 사건 건물 2층은 이 사건 사업시행구역에 편입될 당시인 2009. 7. 10. 그 공부상 용도가 ‘제2종 근린생활시설(사무실)’로서 주거용이 아닌 건축물이었으므로, 이는 공익사업법 시행규칙 제54조 제1항 단서 소정의 ‘무허가건축물등’에 해당하여 주거이전비 보상대상이라고 할 수 없다.
  
  원심은 이와 달리, 사업인정고시 당시에 건축물이 용도변경 허가를 받거나 신고를 받지 아니한 채 주거용으로 사용되고 있었으나 수용재결 이전에 그 용도변경 허가를 받거나 신고를 한 후 수용재결 시까지 당해 건축물에 실제 거주한 소유자의 경우에는 예외적으로 주거이전비 보상의 요건을 충족하는 것으로 해석함이 상당하다고 보아, 이 사건 건물 2층은 공익사업법 시행규칙 제54조 제1항 본문의 ‘주거용 건축물’에 해당하여 주거이전비 보상대상이 된다고 판단하였다. 
• 이러한 원심판결에는 공익사업법 및 공익사업법 시행규칙이 정한 주거이전비 보상대상으로서의 ‘주거용 건축물’에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다.

2. 잔여지 손실보상액 산정에 관한 판단

잔여지 보상 산정의 문제는 공익사업법 제66조에 따라, 공익사업에 따라 잔여지가 도로 확장 등으로 이익을 얻을 경우, 이 이익을 보상금 산정에 반영할 수 있는지에 대한 판단입니다.

• 대법원 판례(대법원 1998. 9. 18. 선고 97누13375 판결 및 대법원 2000. 2. 25. 선고 99두6439 판결)에 따르면, 공익사업으로 잔여지가 도로에 접하면서 얻는 이익은 수용 손실의 보상에 고려될 사항이 아닙니다. 이는 수용 손실 보상은 ‘수용 자체에 따른 가격감소의 손실’을 보상하는 것이지, 공익사업에 따라 우연히 얻게 된 이익을 반영할 수 없다는 의미입니다.

따라서, 잔여지가 공익사업으로 인해 폭 20m의 도로에 접하게 되었더라도, 이러한 도로 접촉에 따른 이익을 보상액 산정에 반영할 수 없다고 판시했습니다. 잔여지의 가격 상승 요인이 생겼다고 하더라도, 이는 수용으로 인해 발생한 직접적 손실이 아니므로 손실보상금 산정과는 무관하다고 본 것입니다.

 

결론

1. 주거이전비 청구에 관한 부분: 대법원은 주거용 건물이 아니라 다른 용도로 허가받은 건물이 임의로 주거용으로 사용되었다면 이는 ‘무허가 건축물’로 보고 주거이전비 보상대상에 해당하지 않는다고 보았습니다. 단 사업인정 고시일을 주목할 필요가 있습니다.
2. 잔여지 가치하락 보상금 청구에 관한 부분: 공익사업으로 인한 도로 확장 등의 이유로 잔여지의 가치가 상승할 경우, 이는 공익사업의 우연적 이익으로 간주되어 잔여지 보상 산정에 반영할 수 없다고 판시했습니다.

결론적으로 대법원은 원심 판결 중 주거이전비 청구에 관한 부분을 파기하여, 다시 심리하기 위해 사건을 서울고등법원에 환송하고, 나머지 상고는 기각하였습니다.

 

참고판례 : 대법원 2013. 5. 23. 선고 2013두437 판결